1. UVOD

Po stanovanjskem zakonu mora vsaka večstanovanjska hiša, ki ima več kot dva lastnika in več kot osem posameznih delov (stanovanj) določiti upravnika ali ustanoviti skupnost lastnikov (kot pravno osebo). Za izbiro upravnika je dovolj soglasje lastnikov, ki imajo vsaj polovico idealnih deležev (več kot 50%) nepremičnine.
Kmalu bo dve leti, kar se Komunala d.o.o. ukvarja z upravljanjem večstanovanjskih stavb. Opažamo, da mnogo stanovalcev ni dovolj seznanjenih z aktualno zakonodajo in problematiko stanovanjskega vzdrževanja.


2. DOLŽNOSTI UPRAVNIKA

V nadaljevanju skušamo na kratko predstaviti, zakaj je upravnik sploh potreben in kakšne so njegove naloge. Razlog, da je po stanovanjskem zakonu nujno določiti upravnika je v tem, da po prejšnjem zakonu ni bilo možno opraviti določenega posega oz. vzdrževalnih del, če za to niso bili vsi lastniki. Po novem zakonu je dovolj soglasje lastnikov, ki imajo 50% deležev stavbe. Zato je izvedba vzdrževalnih del in rekonstrukcij dejansko lažje izvedljiva kot prej. Bistvena naloga upravnika je torej ohranjati in izboljševati pogoje bivanja v večstanovanjski hiši. Obveznosti upravnika so zakonsko določene in se jih ne da omejiti, njihov natančen obseg pa se določi s pogodbo o upravljanju. Lastniki lahko upravniku določijo še več nalog (v pogodbi), vsekakor pa ne manj.

Med zakonsko določene obveznosti upravnika sodijo:


• Skrb za redno vzdrževanje skupnih delov


• Izvajanje sklepov, ki jih sprejmejo lastniki


• Sestava mesečnega obračuna stroškov, delitev in izterjava


• Priprava načrta vzdrževanja in upravljanje z rezervnim skladom


• Zastopanje lastnikov v pravnem smislu


• Poročanje lastnikom vsaj enkrat letno


• Oštevilčenje in označitev stanovanj, prijava in vpis v register stavb

Vsa našteta opravila so že všteta v ceni upravljanja, dodatno se lahko zaračuna edino materialne stroške, ki nastanejo npr. za meritve, oštevilčenja in opravljena popravila manjše vrednosti, ki niso bila predvidena v načrtu vzdrževanja. Za vsa večja popravila pa mora biti sprejet načrt vzdrževanja, ki ga potrdijo lastniki stanovanj, sredstva zanje pa se zbira v rezervnem skladu posameznega objekta. Minimalna višina mesečnih plačil v rezervni sklad je zakonsko določena, lahko pa se plačuje več, če se lastniki tako odločijo.


3. IZRAČUN STROŠKOV UPRAVLJANJA IN REZERVNEGA SKLADA

Stroški upravljanja

Sestavljeni so iz dveh delov in sicer:

SA - administrativni stroški, to so stroški, ki nastopajo zaradi administrativnih nalog v okviru upravljanja stanovanj (obračuni in delitev skupnih stroškov, priprava načrtov vzdrževanja, knjigovodstvo vseh stroškov in rezervnega sklada ter izdelava letnih poročil, poštnine…) in znašajo 3,3801€/stanovanje mesečno.

SU - stroški hišnika na terenu (periodični ogledi objekta, odprava manjših napak…) in znašajo 0,0601€ /m

Strošek upravljanja je vsota SA + SU. Plača se po mesečni položnici, na kateri so tudi ostali stroški (elektrika v skupnih prostorih, porabljena voda,..)

Primer izračuna za 60m2 in 40m2 veliko stanovanje v 20 let stari hiši:

Rezervni sklad

Vplačila v rezervni sklad so namenjena za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav na objektu. Plačujejo se na poseben račun. Višina vložka je odvisna od površine stanovanja in starosti objekta. Iz rezervnega sklada se sredstva lahko črpa le za vzdrževalna dela predvidena v načrtu vzdrževanja (sprejme ga večina etažnih lastnikov) in za nujna popravila.

Prispevek v rezervni sklad:

Če želite, da vam opravimo izračun za vaš konkreten primer, ali vas zanima karkoli v zvezi z upravljanjem, pokličite na brezplačno telefonsko številko 080 2688, ali pa se oglasite osebno na sedežu podjetja vsak delovnik od 700 do 1500 ure, oziroma pokličete na 3727216 (Tušar Tomaž). Vprašanja in pobude lahko posredujete tudi po elektronski pošti na naslov tomaz.tusar@komunalaidrija.si.